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美國房市矛盾繼續惡化：租售價格同時飆升上演搶房大戰

2022-03-16 16:27:39 來源：英為財情

截至上周五，美國平均30年期固定抵押貸款利率已上升至3.85%，去年12月，這一數字僅為3.11%。

房地產市場的反應也不再理性。往常，提高利率會冷卻市場，讓買家停下購房的腳步而等待利率下行后更為友好的環境。但今年，利率的推高不僅沒有讓購買者放棄買房，反而進一步加劇了他們的緊迫感，試圖趕在利率繼續上漲之前買到房子。

然而，狂熱的需求與低位的庫存將一直推高抵押利率，美國人試圖追趕末班車的行為只會惡化這一情形。一個令剛需受傷的閉環，似乎快要完成了。

千禧一代需求強勁美國的首次購房者平均年齡在34歲左右，而千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）的平均年齡在35歲左右，這就意味著美國歷史上擁有最大購買力的一代人已正式進入了首次購房者領域。

用通俗的話來說，就是“80后”跟“90后”成為剛需后對房地產市場的一次集體沖擊。

疫情前期，經濟活動停擺，人們更多地待在家中，從而節省了一筆旅行和外出就餐的消費。這筆多出來的現金刺激了很多人的購房欲望。

當時，房地產抵押利率不斷走低，直至創下紀錄，而人們因活動受限則更多地尋求生活空間的擴展，多重因素引導下，美國的房地產市場開始被炒熱。

37歲的Brianna Lombardozzi就是其中的一個。

她希望在南卡羅來納州買一套自己的房子，目標價格定在17.5萬美元到22.5萬美元之間。她的底氣來源于疫情中還完信用卡債后，自己提高了近100分的信用評分，這將幫她申請到更優惠的貸款利率。

然而，只在過去的一個月里，她就輸了四次“投標”。

由于一套房同時出現多個有意向的買家，目前在美國買房往往會經歷“投標”，出價越高、現金占比越高會贏得最終的房產購買權。

一個月四次“投標”都不中，很難不沮喪。怪不得現在美國房地產經紀人都在兼職心理輔導，比如從事抵押貸款的Beeston就說每天要花一半的時間鼓勵自己的客戶。

首套房購買者，是最大的受害者。根據美國房地產經紀人協會的數據，房屋成交買家為首次購房者的比例在1月下降至27%，靠近2014年水平。

黃線為當月首套房購買者比例，紅線為六個月內均值持續失敗的“投標”，迫使類似Lombardozzi的買房者不得不增加自己的預算或是降低對房屋的標準。Lombardozzi還需要快速地看房確定細節，趕在一天內，最好是看完房幾分鐘內就提供報價。不然她就會輸給更快報價的人。

供應鏈持續受阻根據全美房地產經紀人協會數據，美國1月的房屋庫存正處于歷史最低水平，僅夠維持1.6個月。雖然該協會預計低庫存情況將在今年下半年得到緩解，但更多業界的人仍認為那只是樂觀情況下的估計。

Home.LLC首席執行官Shah認為，2022年依舊嚴重偏向賣方市場，且在今年的大部分時間里都保持這種狀態。

根據美國線上房地產公司Zillow的數據，美國2月的房屋掛牌量同比下降了25%，比2020年2月下降了48%。這已是第五個庫存連續下降的月份了。

房地產業者Iremonger給出進一步的解釋：自2010年來，為了跟上千禧一代的需求，建筑師本應該每年建造超過100萬套房屋，但事實上在過去的2010年到2020年這十年間，新建房屋數遠低于這一水平。

他還預計未來五年房屋的價格將上漲約31%到33%左右。

好消息是，目前美國已有近100萬套住房獲準建造或在建。壞消息是，它們2022年下半年才能完工，而且很多可以已經賣掉了。Shah說：“2021年12月售出的新房中，只有25%是已完工的房屋，46%是建設中房屋，剩下的29%還在規劃中。”

而疫情和地緣政治影響下供應鏈的阻斷，將繼續困擾建筑商。從車庫門窗到框架木材，建筑商無法從供應商那里拿貨，供應商也沒辦法承諾供應鏈的恢復，只能使交房日期更加遙遙無期。

資本與剛需搶房資本從不會遲到，在與首次購房者的競爭中，他們更加占據優勢。

不同于首套房購買者，來自私募等機構投資人的報價更高且能夠全額支付，這對房屋賣家來說，當然更有吸引力。

全美房地產經紀人協會數據顯示，1月全額現金購房占總銷售額的27%，去年同期為19%。

近階段，美國很多購房者都有這樣的經歷，在他們進入房子里打算好好看看，體驗或是檢查房子的時候，就會從經紀人口中得知，房子已經賣掉了，而且遠高于報價。

其中就有機構投資人的推波助瀾。在他們營造的“要房不差錢”氛圍中，其他買家只能被迫進行內卷，不斷提高報價來迎合市場。

Lombadozzi就被別人用全額現金支付的條件搶走過房子，這也導致她將多花一個月繼續尋找合適的待售房子。

這對每一個資金池不深的買家來說，都很痛苦。

租房不再是退路Lombardozzi苦惱的不僅僅是買不到心儀的房子，更現實的問題是，她現在還需要為租金花費更多。

就在不久前，她租了6年的房子被賣掉了，而同水平的房子目前租金已經漲了兩到四成。

過高的租金也是她下定決心自己買房的一個原因。

根據美國媒體報道，美國一些城市的租金正處于歷史高位，一些城市的價格上漲了30%以上。這一情況，迫使去年從買房轉向租房的買家，重新進入房地產市場，進一步推高了房價。

對Lombardozzi來說，這一個多月已經足夠她心力交瘁了。

她從一月份開始接觸房地產市場，眼看著自己的買房成本不斷上升。根據抵押貸款銀行間協會的數據顯示，如果她想要將每個月的還款水平控制在自己的負擔范圍之內，她就需要接受自己成本在一個多月內上漲0.75個百分點的現實。

除開房地產本身的矛盾刺激貸款利率上升，美國即將進入加息周期也將對購房者造成更大的負擔。

她問：“等我真正成交的時候，利率會漲到多少？是不是那時候我就買不起房了？”